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华泰宏观:从广州试点看城中村投资潜力,或为万亿级

2023-07-27 18:07:00 金融界

7月21日国常会及24日政治局会议均提及推动“城中村改造”投资 。广州已示范先行,今年完成固定资产投资目标达983亿元,约占当地年GDP的7%、公共财政支出的三分之一。本文中,我们以城中村改造模式较为成熟的广州为例,对其潜在规模、资金来源以及宏观影响进行分析。

核心观点

1. 城中村改造关注度提升


(资料图)

4月政治局会议、7月的国常会和政治局会议均专门提及“城中村改造”,这一表述是十四五规划框架下的 “城市更新”规划的延伸,但指向更加明确、导向也更积极。2020年提出“十四五”期间要加快推进城市更新,改造提升城中村等存量片区。2021年8月发布“城市更新”顶层政策文件。2023来,“城中村改造”的政策定位进一步抬升。

对比十三五规划期间推行的棚改,城中村改造在安置政策、融资机制、和规划思路等方面均有较大差异。1) 棚改时期积极推进货币化安置,而本轮城中村改造方式包括货币化安置、房票/房屋安置等;2)城中村改造强调多渠道筹措资金,鼓励和支持民间资本参与。3)城中村规划更强调与保障性住房建设结合,坚持“留改拆”并举,以保留提升为主,防止大拆大建等。

2.广州先行示范,年底前计划投资近千亿

广州是全国先行城市、已有较多成熟案例,今年目标城中村改造完成983亿元固定资产投资,约占当地2022年GDP的7%、公共财政支出的33%。我们以进行全面改造的项目为例——该村采用引入市场主体的模式,由开发商公开竞得,居民采用货币化安置,成本收益分析如下:

补偿款测算:估算田心村安置费用约6.5亿元、平均每户约250万元。

预期收益测算:改造后村集体收入增长超3倍,每户年终分红增加超7万元,利率按5年LPR4.2%、期限70年计算,每户预期收益约为164万元,若考虑租金增速及更低的利率,收益或更可观。

3. 全国推广影响几何?——投资潜力或为万亿级,执行空间存在差异

若按广州的投资强度外推,粗略估算,全国21个特大超大城市的城中村改造的投资潜力约2万亿元,其中建安投资及货币化安置费分别约1万亿元。方法上,我们先估算各城市的城中村数量,再以广州为基准、根据各城市房价水平进行折算外推。

值得注意的是,全国不同城市人口布局、财政状况差异较大,全面推广的效果需综合考量。部分城市可能更适合旧城改造/新基建,城中村改造的投资强度或难以与广州等同。且随着地方财政收支缺口加大,现金流压力上升,地方政府推动城中村改造规模有不确定性(参见《对稳增长政策有何期待?》,2023/7/24)。若财政总支出约束偏强,则城中村改造可能对其他政府投资带来挤出效应、净扩张效果需综合考量。但另一方面,若总体财政政策趋宽松,则城中村改造可能带来“乘数效应”,带动相关投资和消费回升。

风险提示:地产需求超预期下行、政策实施力度的不确定性。

目录

1.城中村改造关注度提升、地产政策释放优化信号

2. 广州先行示范,年投资额近千亿,短期对经济信心有所提振

3. 全国影响几何?——改造空间或万亿级,实际执行仍待观察

正文

1.城中村改造关注度提升、地产政策释放优化信号

4月政治局会议、7月的国常会和政治局会议均提及“城中村改造”,这一表述是十四五规划框架下的 “城市更新”规划的延升,但指向更加直接和明确、态度更为积极(图表1)。

自2019年起“城市更新”频繁出现在政策文件和重要会议中:2020年提出“十四五”期间要加快推进城市更新,并提出要改造提升城中村等存量片区。2021年8月住建部发布有关“城市更新”的顶层政策文件强调严格控制大规模拆除、增建、搬迁,探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。

2023年至今,中央已多次在重要会议上突出强调“城中村改造”,4月政治局会议首次提出,7月国常会延续其基调,而7月政治局会议的表述从此前的“积极稳步推进”进一步调整为“积极推动”。

较十三五规划期间推行的“棚改”而言,城中村改造在安置政策、融资机制等方面均有较大差异,难以直接类比。最大的区别包括:

安置政策上,“棚改”时期积极推进货币化安置,而本轮城中村建设方式多样,货币化安置、房票安置、房屋安置等模式(图表2);比如今年以来多地(南京、厦门、无锡等)推行“房票安置”。

融资机制上,本轮城中村改造强调多渠道筹措资金,鼓励和支持民间资本参与。而“棚改”中,地方政府需直接购买棚改服务。

更强调与保障性住房建设结合,坚持“留改拆”并举,以保留提升为主,防止大拆大建等。

2. 广州先行示范,年投资额近千亿,短期对经济信心有所提振

广州的城中村居民占比较高,是全国城中村改造的先行城市,今年目标城中村改造完成983亿元固定资产投资,约占22年全年GDP的7%2022年在城中村居住的户籍人口超过110万人,而常住外来人口中居住在城中村的比例大约有三分之一。2023年,广州计划推进127个城中村改造项目,预计完成固定资产投资983亿元,约占2023年城市更新预计完成固定资产投资额的49.1%;约为广州市2022年GDP的7%、公共财政支出的33%。7月17日,广州市住建局发布征求意见稿将以立法形式规范城中村改造。

广州的城中村改造已有较多成熟案例,既有引入市场资金为主的全面改造项目,也有多方资金投入的微改造项目。我们以广州市首个全面改造的城中村项目田心村为例,该村在2015年11月由广州万科公开竞得、2023年6月取得回迁安置房不动产权证,共有村民260户590人、村集体物业7万多平方米。

补偿款总开支测算:根据我们估算,田心村采取的安置方案费用约6.5亿元/村(包括货币化安置费用、搬家费、临迁费),平均每户约250万元。

预期收益测算:根据规划,田心村项目除了约20万平方米的复建区,还有约18万平方米的融资区。此外,改造后村集体收入达到3000多万元,增长超过3倍,平均每户年终分红增加超7万元。

根据七普数据中各省自建房户数占总房屋户数比例、城区人口数估算21个超大特大城市居住在城中村的人口数,并根据广州自建房中城中村占比,推算出21个超大特大城市的城中村个数区间约为2340个,而参照广州数据外推(127个城中村项目、对应固定资产投资983亿元),全国城中村改造建安费用的空间约为1万亿元。

同时,前文所述广州田心村采取的货币化安置方案费用约6.5亿元/村,按此标准简单匡算,超大特大城市所有城中村的货币化安置费用亦可达1万亿(图表5)。

值得注意的是,广州作为城中村改造的先行示范地,在方案完善度和执行经验方面较为成熟,项目推进可能较快,但全国不同城市人口布局、财政状况差异较大,全面推广可能需要一定时间、推广的效果也需要综合考量。

首先,相较于广州城中村改造的需求较高,其他部分城市可能更适合旧城改造/新基建,城中村改造的投资强度或难以与广州等同,以此进行线性外推可能偏高估。

其次,随着地方财政收支缺口加大,现金流压力上升,地方政府推动城中村改造规模有不确定性(参见《对稳增长政策有何期待?》,2023/7/24)。一方面,若财政总支出约束偏强,则城中村改造可能对其他政府投资带来挤出效应、净扩张效果需综合考量。但另一方面,若总体财政政策趋宽松,则城中村改造可能带来“乘数效应”,带动相关投资和消费回升。

风险提示:

1)地产需求超预期下行,若居民对未来收入的预期没有明显改善,短期内地产需求可能偏弱,地产政策支持的效果可能不及预期、亦会对地方政府性基金收入带来影响。

2)城中村改造政策的不确定性。政策细则尚未出台,具体方案推行力度可能不及预期。

文章来源

本文摘自2023年7月26日发布的《从广州试点看城中村投资潜力》

易峘 吴宛忆

本文源自券商研报精选